En este mercado convulsivo que tenemos en este momento, había un producto que se había mantenido, dentro de lo que cabe, fuerte. Es decir, sin bajadas apreciables.

Pues bien, podemos decir que se empiezan a encontrar fincas de regadío en venta a precios realmente interesantes.

¿Quién podría haber pensado, hace unos años, que el precio de una finca de regadío en Toledo podría estar a menos de 6.000 € la hectárea? 

F.G.

El otro día me llamó un amigo para que le asesorara en la posibilidad de vender su finca, la cual está ubicada en el entorno de Manzanares.

Aunque ya la conocía, llevaba 20 años sin ir y, la verdad, me quedé gratamente sorprendido de la cantidad de caza menor salvaje que había. Perdices, conejos, liebres, torcaces, zorzales…

Me refiero a perdiz salvaje. No de bote. No echada para reforzar.

Es increíble cómo puede haber tanta caza menor teniendo, a su vez, una mancha impresionante,  de monte pardo, de las que denominamos los monteros una “mancha guarrera”.

En los tiempos que estamos es una gozada encontrar zonas como Manzanares que, todavía, conservan la caza salvaje.

Y la finca de mi amigo es de las pocas  que puede presumir  de ser de caza mayor y menor.

Caza menor de la de verdad.

F.G.

En cuanto a la caza mayor, tengo que decir que ha pasado absolutamente lo contrario que en la caza menor. Hay mucha más caza ahora que hace 20 años.

Tenemos una cantidad y calidad de venados que no es comparable con tiempos pasados.

En todo este proceso de transformación ha tenido mucho que ver el abandono de los campos de cultivo en muchos pueblos. Por ejemplo en Campillo de la Jara, hace 40 años, se daban importantes ojeos de perdiz a los que acudían altas personalidades.

Ahora, en Campillo, el cazar una perdiz en mano es un lujo, y el abatir un conejo no digamos. En cambio se dan unas monterías extraordinarias, cosa impensable antaño.

El corzo también experimentó un gran aumento, aunque en los últimos años, con la explosión demográfica que ha experimentado el venado, se ha producido un pequeño retroceso.

En cuanto al jabalí, llevamos ya muchos años con una población importante y estable, con pequeñas oscilaciones dependiendo de cómo venga el año en cuanto a comida se refiere.

Creo que en términos generales, podemos decir lo contrario que en la caza menor: “cualquier tiempo pasado fue peor”.

F.G.

La zona de Talavera, cinegéticamente hablando, fue muy rica y variada en cuanto a caza menor.

Había una gran abundancia de perdices, conejos y liebres en sus cotos, pero desde hace 20 años a esta parte, poco a poco, ha ido disminuyendo su población hasta el punto (en el caso de la perdiz), de haber desaparecido prácticamente.

En las aves de paso, por ejemplo el zorzal, se va manteniendo. No se hacen las tiradas de antaño, pero el número de capturas es aceptable.

En la media veda, con la torcaz, pasa  lo mismo que con el zorzal (el número de capturas actual es aceptable).

 En lo referente a la tórtola común, se ha producido un descenso considerable.

Creo que en términos generales, podemos decir que, “en caza menor, cualquier tiempo pasado fue mejor”.

F.G.

Hace unos días, un amigo me presentó a un familiar que quería vender una finca ganadera en Madrid. Concretamente en la zona noroeste, ya saben Valdemorillo, El Escorial, etc.

Al ir a recorrer la finca, me recordó la gran calidad que tienen las fincas en esa zona. Fresnedas, pastos excelentes, agua en abundancia. De hecho, concretamente esta finca fue de un ganadero muy conocido y reconocido en el mundo taurino.

Cuando famosos ganaderos elegían esta zona para su ganado bravo por algo sería.

Hoy en día tener una finca de calidad a 20 minutos de la Moncloa es un lujo. Incluso yo me plantearía vivir en ella.

F.G.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha)

Los propietarios de grandes fincas, sobre todo de caza y ganaderas, están cansados de tanta picaresca.

Cuando decidieron vender su finca, se lo dijeron a algunos conocidos que, a su vez, se lo dijeron a otros conocidos que se dedicaban a “ la venta de fincas“ (normalmente, la oficina de estos vendedores es el bar, y más que vendedores son correveidiles, porque…, a su vez, tienen una red de conocidos que les pasan los datos de las fincas, sin dar demasiadas explicaciones, para que sus conocidos, en el caso de que haya alguien interesado, les necesiten porque saben muy poco de la fincas y mucho menos de su ubicación).

Pues bien, en este escenario, estos conocidos de conocidos de conocidos quieren saltarse la cadena, puentear a todos y llegar a la finca.

¿Cómo lo hacen? Muy fácil, le dicen a un amigo q haga de comprador y llaman a su contacto que, a su vez, llama a su contacto….

Créanme, sé de casos en los  que se han presentado 12 personas a ver una finca y el propietario, mosqueado, ha preguntado quien es el comprador,  mirarse  los unos a los otros y no aparecer nadie. Bochornoso.

Les voy a contar una anécdota que me ocurrió hace un par de semanas:

Se pone en contacto conmigo Juan Smith Smith (nombre ficticio), un señor educado, de buen verbo, y me pregunta por una finca que ofrezco dedicada a la explotación porcina, muy buena, por cierto. Me dice que le parezco un hombre serio y que está cansado de cantamañanas, que lleva  un año y medio buscando finca y que está harto de que le engañen, que le ha pasado de todo, incluso le han estado enseñando una finca que no se vendía y que, además, luego se enteró de que era de un conocido suyo.

Me dice q necesita mucha discreción porque es un hombre muy conocido en el sector y que, en el momento en que el vendedor sepa quien es, le subirán el precio. Me dice que le parece muy bien que ponga el precio de la finca porque así no se lo podrán subir. Y bla bla bla…

Yo, después de tantos años de profesión, noto algo raro. Le pregunto si compraría él como persona física o una sociedad, me dice que una sociedad que  se llama como su apellido pero leído al revés (“Grupo Htims”). Perfecto, le contesto.

Después de terminar la conversación hago algunas comprobaciones. Todos sabemos que el acceso a las cuentas de las sociedades es público. En fin para no alargarme más, ni la sociedad existía, ni era conocido en el sector.

Moraleja, el buen profesional está obligado a informarse de que el posible comprador sea, efectivamente, eso, un comprador potencial; y no un pícaro que mediante mentiras o medias verdades molestan y hacen perder el tiempo a los propietarios.

F.G.

Las personas q están verdaderamente interesadas en comprar una finca para su uso personal, es decir:

Para disfrutarla como finca de recreo, para explotarla como finca agrícola, ganadera, de caza…etc, no deberían esperar mucho más.

 Ya hay fincas en el mercado suficientemente baratas como para esperar más  pensando q van a seguir bajando.

Con esto, no quiero decir que no se vayan a ir incorporando al mercado muchas más fincas a buenos precios. Lo que quiero decir es q tenemos aproximadamente  año, año y medio para decidirnos. Lo que quiero decir es que cuando de verdad se atisben los brotes verdes  (los reales),el propietario que estaba dispuesto a vender su finca por 10, si ha llegado hasta ahí, aún pasándolas caninas y ve la recuperación cercana, probablemente subirá el precio.

Quiero decir que, en este momento, hay propietarios  que están muy predispuestos a negociar a la baja el precio de venta de su finca, que ya de por si lo tienen bajo, porque las perspectivas no son nada halagüeñas.

Pero, ¿y si las perspectivas cambian? Todos haríamos lo mismo, negociar con más fuerza, o subir el precio de salida.

Y cuando esto ocurra, llegará sin avisar, llegará de un día para otro.

 Ayer todos estaban dispuestos a negociar, hoy no. Ayer los compradores eran pocos y querían pagar muy poco, hoy los compradores no son tan pocos y no ponen tantas condiciones. Ayer había muchos chollos, hoy pocos.

F.G.

La oferta de fincas rústicas en la coyuntura actual que vivimos en España, se puede decir que se divide en  2 grandes bolsas:

Los que quieren vender. Ponen su finca en el mercado (normalmente de una forma discreta). El precio que barajan es el de hace 2, 3 años, en todo caso precios de antes de la crisis donde, precisamente por el boom de la construcción, los precios se habían disparado.

Estos propietarios, salvo alguna excepción, no venden su finca.

 A medida que va pasando el tiempo  estos propietarios, a su vez, se dividen en 2 subgrupos:

Los que deciden no mover el precio y esperar a tiempos mejores (estos propietarios no venderán su finca a corto plazo). Y los que deciden adaptarse al mercado y rebajar el precio. Estos, en la medida que las rebajas que van efectuando se acercan al precio de mercado, tienen más posibilidades de venta.

Los que necesitan vender. Por diversas circunstancias no tienen más remedio que vender. Rebajan el precio que había hace 3 años en un 30% (y, si es necesario,  más). Estos venden.

¿Qué conclusión podemos sacar de todo esto?

 Que el mercado no está muerto, si se baja el precio se vende.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha).

F.G.

Sí, ya lo sé, es inconcebible. Pero cierto.

Todavía ayer me llamó un propietario de finca rústica, más bien enfocada a la ganadería y a la caza.  Me explicó cómo era la finca, las características que tenía, en fin, me fue respondiendo a las cuestiones que le fui  planteando.

Me dijo el precio que quería por ella etc. Yo, por mi lado, le fui explicando la forma de trabajar que tenía, cómo veía la operación, cómo pensaba que había que enfocarla.

Todo le pareció perfecto hasta que le dije lo que cobraba de comisión. “¡Un 3%, eso es una exageración, aquí por mi zona, como mucho se paga el 2%!”.

Le expliqué que cada uno es muy libre de cobrar los honorarios que crea oportuno, y que no es lo mismo un señor que no está dado de alta, que no tiene ningún local de trabajo, que lo único que hace es poner un anuncio en un portal de anuncios gratis en internet, que seguramente no conoce ni la finca, ni al dueño (sabe de la finca porque se lo ha dicho un amigo); que un profesional que tiene su empresa dada de alta, que está localizable en cualquier momento porque tiene un local dedicado a tal fin, que de las fincas que ofrece tiene el encargo de venta del dueño, que por lo tanto, sabe el precio inicial de la finca rústica, pero también el precio final. Que tiene un equipo de profesionales dedicados a ello, que invierte en estar presente en todos los medios de comunicación posibles, internet, revistas de campo, agrícolas, de caza. Que tiene una bolsa de posibles clientes compradores, no solo a nivel particular, si no a nivel de empresas de inversión, bien con capital nacional, bien con capital extranjero…

Hombre, querer comparar esto no es serio. En el primer ejemplo el señor puede cobrar un 2, un 1 o un 0,5%. Insisto, “puede cobrar”. Pero para eso hay que venderlo.

En definitiva,  si eres eficaz y tienes unas probabilidades de venta a corto-medio plazo razonables, en mi opinión, un 3%  considero que son unos honorarios muy razonables.

Todo lo demás es humo.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha).

F.G.

Cuando un propietario toma la decisión de vender su finca, lo que tiene que tener muy claro es la razón de esa decisión y, por lo tanto, de qué tiempo dispone para su venta.

Me explico: Si la razón no es económica, podrá poner un precio (como por otra parte se hace casi siempre), comparando la venta de finca mejor pagada de que él tenga constancia.

 Pensará, si por esta finca se ha pagado 2 por hectárea, la mía que, además de todo lo que tiene esta finca, tiene un” armario”, voy a pedir 3.

Esto, en la época del boom inmobiliario, a veces salió bien. Pero tenemos  que centrarnos en la coyuntura actual. Ahora, no saldría bien. El propietario poco a poco se irá dando cuenta de que va pasando el tiempo y no la vende. En el mejor de los casos le habrán hecho alguna oferta que no ha aceptado por escasa.

Al final, si decide vender, la tendrá que poner a un precio q se ajuste al mercado, que no es ni mucho menos el precio que se barajó con el boom inmobiliario.

Si la razón es económica, aunque siempre aconsejo ponerse en manos de un profesional (bróker de fincas rústicas),  en este caso, mucho más. El propietario debe sincerarse con el profesional y decirle, exactamente, de cuánto tiempo dispone.

Permítanme una anécdota: He conocido a un propietario q teniendo una finca de superficie media, debido a las perspectivas  espectaculares de negocio, pidió un crédito para comprarse otra finca tres veces más grande. Pidió un crédito por la totalidad de la nueva finca, puso la finca pequeña en venta y se embarcó en preparar la finca grande sin escatimar en gastos.

El precio que fijó para la venta de la finca pequeña era alto, pero la finca era bonita, y la verdad es que tuvo bastantes pretendientes. Como las cosas iban bien, no tenía prisa y no quería ajustarse al precio de mercado. Por otro lado, por el mismo motivo, a los intermediarios les ofrecía una comisión más baja de lo q era costumbre. Si querían bien y si no también.

En esto, que la situación empezó a cambiar. La crisis estaba- ya- llamando a la puerta. Se puso en contacto conmigo y me ofreció lo que a todo el mundo. Yo, como profesional serio que soy, le dije honestamente que, lógicamente,  si me viniera un cliente interesado, le enseñaría 1º otras fincas por las que me pagarían la comisión normal. El tiempo fue pasando y, no sé si por orgullo o vergüenza, no se sinceró con nadie, y nadie le pudo asesorar.

Todavía en los prolegómenos de la crisis, vendí una finca no tan bonita como la suya, ni tan bien ubicada. En otras palabras, si se hubiera sincerado conmigo, y me hubiera ofrecido la comisión normal le hubiera vendido su finca sin ningún problema y a un precio aceptable.

Para no alargarme mucho diré, que para salvar parte de su patrimonio, tuvo que vender las 2 fincas por el mismo importe del crédito que le había concedido el banco para comprar la finca grande, y  como  además, se había gastado un importe similar al valor de la finca mediana para preparar la finca grande, digamos  a todos los efectos, que perdió 2 fincas medianas (el valor de la finca mediana rondaba los 4.000.000 de Euros).

Conclusión: por querer ahorrarse un 1% de comisión (unos 40.000€), perdió 8.000.000 de Euros.

Sin comentarios.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha)

                                              F.G.