Estupenda finca ganadera a un paso de Madrid. Es una dehesa de encinas en la que se puede laborar prácticamente toda la finca. Está cercada en su perímetro y acuartelada para el manejo del ganado. Cada cuartel tiene su bebedero. Es también un buen coto de caza menor.
Tiene varias casas y naves. Agua y luz en todas las instalaciones. Ver referencia 5351
Si hubiera que definir el mercado de fincas rústicas actual, habría de definirlo de “caos”, es decir no sigue ninguna lógica.
La pregunta que me hacen muchos propietarios de fincas, es cuál es el precio de mercado para una finca de sus características, la respuesta mía es que no hay precio de mercado. Se venden muy pocas fincas y, lo único que se puede decir, que tenga un denominador común, es que la finca que se vende es porque ha bajado el precio de una forma sustancial.
Por supuesto, la bajada del precio es proporcional al precio que tenía antes. Es decir, si una finca hace 5 años, de tales características y de tal zona, se cotizaba a 12.000 euros la hectárea, ahora su precio podría rondar los 6.000 Euros y, en consecuencia, una de 6.000 Euros de hace 5 años podría rondar los 3.000 Euros ahora.
Naturalmente, esto que estoy diciendo solo vale para fincas rústicas de un tamaño considerable. Para fincas pequeñas hay muchísimos factores que pueden influir.
F.G.
El verano pasado unos clientes compraron una finca de caza
mayor que yo tenía en mi base de datos y que por lo tanto, si algún cliente
buscaba algo parecido, se la ofrecía. Pero a estos clientes no se la ofrecí porque no buscaban algo parecido.
Pero empecemos desde el principio.
Se puso en contacto conmigo un matrimonio que estaba
buscando finca de caza mayor, en Julio de 2.010. La señora, que era la que
llevaba la voz cantante, me dijo que habían vendido una finca cerca de una
capital de provincia lindando con Madrid.
Que buscaban una finca de caza mayor de entre 500 y 600
hectáreas en Cáceres (puesto que en Toledo era imposible por el precio), a ser
posible que estuviera cercada y, si no, que fuera una unidad de más de 500
hectáreas para poderla cercar. Les dije que tanto en Castilla la Mancha como en
Extremadura, era necesario más de 1.000 hectáreas para poder cercar con malla
cinegética. Me insistieron en que les habían informado que en Extremadura se
podía cercar con más de 500 hectáreas. Les respondí que lo confirmaría.
Efectivamente, me pongo en contacto con un amigo que trabaja
en la Consejería de Medio Ambiente y me corrobora que, aunque se va a cambiar
la ley para que sean necesarias 1.000 hectáreas para cercar, en este momento
todavía sigue vigente el plan anterior y que, técnicamente, se puede cercar con
más de 500 hectáreas si se dan prisa.
Como estaba diciendo
los criterios de busca eran unas 500 hectáreas de extensión. En Cáceres.
Alrededor de la A5 porque les venía de
paso para otra finca que tenían en Huelva. Que estuviera toda arbolada, preferiblemente encinas,
pero sin pinos
ni eucaliptos. La casa no era importante, pero sí que se
pudiera construir.
Pues bien, me pongo en marcha, les enseño varias fincas,
entre ellas una que estaba al lado de un pueblo y, al llegar a este, la señora
me dice que ya la han visto. Les ofrezco otras dos que también han visto. En
definitiva, llevaban un buen puñado de fincas vistas y bastante tiempo empleado
en ello.
De entre las fincas que les enseñé, al marido le gustó
bastante una finca de más de 500 hectáreas con un monte pardo precioso y gran
arbolado, principalmente de encinas pero, también, con alcornoques, quejigos,
madroños, robles… De todo menos pinos y eucaliptos. Pero, de las más de 500
hectáreas, había una solana que tenía
unas 30 o 40 hectáreas sin árbol alguno, solo jara, y eso a la señora le echó
para atrás.
Después de un par de meses con ellos rechazando todo, puse
el freno y decidí no enseñarles más fincas a no ser que reunieran estrictamente
los criterios de busca.
Pasados 6 meses llamé a la señora y le dije que ya se había
aprobado la ley de cerramientos en Extremadura y que se necesitaban 1.000
hectáreas para cercar, que si cambiábamos el criterio de búsqueda. Me dijo que
no, que seguíamos con el mismo.
Ni que decir tiene que ellos seguían visitando fincas con otros corredores que, poco a poco, se iban
desencantando y dejaban de enseñarles fincas.
No importaba, había otros corredores con ilusión suficiente
como para enseñarles, cada uno, otro chorro de fincas. ¡Pues no hay fincas en
España!
Resumiendo. En el verano de 2011, por fin compran finca.
¿Quién se la enseñó? No he querido enterarme, seguramente
alguien que debía tener dos o tres fincas en cartera, y allá que se las enseñó.
Sin importarle criterios de busca ni monsergas. Se las enseñó y punto ¡vale!
Y se preguntarán ¿Qué tipo de finca compraron? ¿Por qué yo
no se la enseñé?
La respuesta es sencilla. No se la enseñé porque no reunía ni una sola condición
de lo que buscaban.
¿Qué compraron?
Finca de 1.400 hectáreas de
extensión, de las cuales 400 hectáreas de pinos
y, siendo muy benévolo, de las 1.000 hectáreas restantes, tendríamos 500
hectáreas de robles y monte pardo y las otras 500 hectáreas
de jarales y pedrizas, sin árboles.
Zona entre Toledo y Ciudad Real y
una casa de quitarse el sombrero.
A veces me dan ganas de enseñar cosas muy diferentes a lo
que me piden, pero no me sale. ¡Qué le vamos a hacer!
F.G.
Para elegir bien una finca de caza menor, entre otras muchas cuestiones, hay que tener en cuenta que tenga una proporción adecuada de agua comida y refugio.
No es lo mismo una finca de labor, que le pones las típicas cabañitas para que se refugien las perdices (por muchas que pongas), que una finca que tenga refugio natural.
Si podemos permitirnos el lujo de poder elegir una finca de caza menor, sin tener en cuenta otras variables como ingresos por la agricultura, la ganadería, subvenciones etc. Es mejor que tenga más refugio que parte laborable. Lo ideal es monte, regueros, maleza de todo tipo rodeando pequeñas zonas de siembras (a modo de isletas irregulares).
Quizás la proporción ideal sea un 50%- 50% o un 60-40, bien el 60 de monte o de labor. Pero casi más importante que el porcentaje en sí, es la forma de cómo esté organizado. Me explico, si ese 50%-50% es toda la parte laborable junta y todo el monte junto, no es lo más recomendable. Lo ideal es que haya isletas de monte en medio de la labor, o al revés, que esté la parte laborable en medio del monte. Montando, en cualquiera de los dos formatos, mosaicos irregulares.
F.G.
Creo que el periodo álgido en la compra de fincas rústicas va a estar en el segundo semestre de este 2011.
La gente que necesita vender está, en general, peor que en el 2010. No es que este año que estamos vaya a ser peor que el que dejamos es, simplemente, que las pocas reservas y ahorros que nos quedaban, nos las hemos gastado en sobrevivir.
Por lo tanto, los precios van a estar más bajos que nunca pero, ¡ojo!, el que haya conseguido pasar el año, a medida que se vayan acercando las elecciones y con el cambio seguro de gobierno, la gente va a confiar en que lo peor sí ha pasado y que, en breve, las cosas mejorarán y, por consiguiente, también sus perspectivas de venta y, además, a mejor precio.
Pues bien, en este escenario y poniéndonos en la peor situación posible, es decir, que no haya un adelanto de elecciones, en el primer trimestre de 2012, descontándose ya, la victoria del PP, va a haber una fiebre compradora, debido al optimismo que esto generará.
En definitiva, si yo tuviera intención de comprar una finca rústica, la compraría durante el periodo que he mencionado anteriormente.
Puede pasar un efecto similar al que ocurrió con el boom de la construcción pero al revés, que hubo gente que aguantó tanto para vender, esperando la última subida de precios, que le estalló la burbuja inmobiliaria en las narices.
F.G.
Lo importante cuando se va a comprar una finca de caza mayor no es, paradójicamente, que tenga muchos animales. Lo importante es que reúna las condiciones ideales para poder albergar los animales que uno quiere tener.
Tiene que tener la proporción ideal de refugio, comida y agua. Todo lo demás se puede mejorar.
Si con esa premisa, refugio, comida y agua, no te equivocas, tienes todo ganado.
Contrate a un experto en gestión cinegética que le analice en qué situación está la fauna cinegética y la flora de la finca. A partir de ahí le podrá orientar en base a los parámetros que usted le dé. En cuanto a qué especies quiere tener, si prefiere calidad a cantidad etc….
F.G.
Hace algún tiempo escribí un artículo sobre el tema (“Todavía, con la que está cayendo, hay propietarios de fincas rústicas que ningunean a los bróker.”). Ahora vuelvo a la carga porque me parece un tema muy interesante y porque se repite demasiadas veces.
A día de hoy, con la que sigue cayendo, todavía hay personas que intentan racanear la comisión, es decir, si cobras el 3% (que es lo que yo cobro) te intentan bajar al 2%.
Qué bien encaja en este contexto el dicho de “A veces los árboles impiden ver el bosque”. Vamos a ver, ¿Qué es lo importante en este momento, vender la finca, o el posible ahorro de comisión?
En un mercado en el que vas a tener que negociar a la baja entre el 10% y el 50% (según los casos y el precio inicial de venta)¿Cómo se le puede ocurrir a alguien discutir un 1% de comisión?
Miren ustedes, voy a poner un ejemplo figurado (y no quiero, por favor, que se me malinterprete porque yo cobro el 3% que es una cifra razonable, y no quiero cobrar más), pero que puede dar una idea de lo que quiero transmitirles.
Si yo fuera un propietario de una finca que quiero vender y me viene un bróker y me dice lo que cobra de comisión, por ejemplo el 3%. En todo caso y suponiendo que hubiera que cambiar la comisión, sopesando cómo está la coyuntura actual, le diría: Mire usted yo no le voy a pagar el 3%, le voy a pagar el 4%. Haga usted su trabajo.
Con esto, puedo casi asegurar que la primera finca que va a ofrecer este profesional va a ser la mía y, por lo tanto, incremento mis posibilidades de venta.
A veces las hojas impiden ver los árboles, y si no ven los árboles, imagínense para ver el bosque.
F.G.
Hace algunos años, pocos años, nadie se hubiera imaginado una finca de alcornoques, toda de alcornoques, con una producción de 14.000 quintales (cada nueve años) de corcho de buena calidad a un precio más que interesante.
¿Se hacen una idea aproximada de la rentabilidad que puede dar el corcho al año?
Pues a groso modo, unos 72.000€ limpios, después de descontados los gastos de la saca.
Las dehesas de alcornoque, aparte de ser fincas ideales para cualquier explotación ganadera, complementándola con la caza, tienen la gran fortuna de sacar un gran rendimiento, sin apenas gastos, al corcho.
Cuántas veces se habrán arrepentido aquellos propietarios de fincas de la Sierra de San Pedro, cuando, con el bum de los eucaliptos, arrancaron todos los alcornoques de sus magníficas y centenarias dehesas para plantar eucaliptos.
F.G.
Hace unos días un propietario de finca se puso en contacto conmigo. Me pidió que le asesorara para valorar su finca a precio de mercado actual. Después de mandarme toda la documentación que le solicité con ese fin, me preguntó la forma de trabajar que yo tenía, cosa que hice.
Cuando le expliqué que, lógicamente me tenía que firmar por escrito el reconocimiento de honorarios (solo en el caso, por supuesto, de que la compra se llevara a cabo por un cliente presentado por mí, y solo en ese caso), ahí estaba reticente. Estoy comentando este caso porque no es un caso aislado si no que ya me ha pasado varias veces (afortunadamente, no muchas).
Pues como iba diciendo, me decía que cuando tuviera un cliente que quisiera la finca, no tendría ningún problema en firmar lo que sea. Yo le respondí que si yo le enseñaba la finca a un señor sin tener ese reconocimiento de honorario, el cliente podía dirigirse a él directamente puenteándome a mí. A lo que él me espetó “pues no le enseñe usted la finca”. Le respondí que si él tenía una fórmula para poder vender algo, una finca, un coche o lo que sea sin tener que enseñarlo que, por favor, me lo dijera, porque en ese caso no me tendría que firmar nada y que, además, le sugería que patentara el sistema porque podría ganar mucho dinero.
Bueno, como ven hay gente para todo. La verdad es que, si los bancos actuaran así, dando créditos sin tener que firmar nada, solo con la palabra del solicitante de devolverlo, la vida nos iría mucho mejor (a los que solicitamos los créditos, claro), y mucho peor a los bancos (sobre todo por las quiebras).
F.G.
Está apareciendo un nuevo fenómeno que, a priori, parece incongruente con la situación de crisis que estamos padeciendo.
Gente que venden su piso en las grandes capitales y, con lo que sacan, se compran una finca rústica, no demasiado lejos de esa capital, para construirse una casa para vivir todo el año.
Bien pensado, al que le gusta el campo y está esperando que llegue el fin de semana para escaparse de la ciudad, es una opción muy interesante.
Seguro que lo ganará en salud.
F.G.