Las personas q están verdaderamente interesadas en comprar una finca para su uso personal, es decir:

Para disfrutarla como finca de recreo, para explotarla como finca agrícola, ganadera, de caza…etc, no deberían esperar mucho más.

 Ya hay fincas en el mercado suficientemente baratas como para esperar más  pensando q van a seguir bajando.

Con esto, no quiero decir que no se vayan a ir incorporando al mercado muchas más fincas a buenos precios. Lo que quiero decir es q tenemos aproximadamente  año, año y medio para decidirnos. Lo que quiero decir es que cuando de verdad se atisben los brotes verdes  (los reales),el propietario que estaba dispuesto a vender su finca por 10, si ha llegado hasta ahí, aún pasándolas caninas y ve la recuperación cercana, probablemente subirá el precio.

Quiero decir que, en este momento, hay propietarios  que están muy predispuestos a negociar a la baja el precio de venta de su finca, que ya de por si lo tienen bajo, porque las perspectivas no son nada halagüeñas.

Pero, ¿y si las perspectivas cambian? Todos haríamos lo mismo, negociar con más fuerza, o subir el precio de salida.

Y cuando esto ocurra, llegará sin avisar, llegará de un día para otro.

 Ayer todos estaban dispuestos a negociar, hoy no. Ayer los compradores eran pocos y querían pagar muy poco, hoy los compradores no son tan pocos y no ponen tantas condiciones. Ayer había muchos chollos, hoy pocos.

F.G.

Sí, ya lo sé, es inconcebible. Pero cierto.

Todavía ayer me llamó un propietario de finca rústica, más bien enfocada a la ganadería y a la caza.  Me explicó cómo era la finca, las características que tenía, en fin, me fue respondiendo a las cuestiones que le fui  planteando.

Me dijo el precio que quería por ella etc. Yo, por mi lado, le fui explicando la forma de trabajar que tenía, cómo veía la operación, cómo pensaba que había que enfocarla.

Todo le pareció perfecto hasta que le dije lo que cobraba de comisión. “¡Un 3%, eso es una exageración, aquí por mi zona, como mucho se paga el 2%!”.

Le expliqué que cada uno es muy libre de cobrar los honorarios que crea oportuno, y que no es lo mismo un señor que no está dado de alta, que no tiene ningún local de trabajo, que lo único que hace es poner un anuncio en un portal de anuncios gratis en internet, que seguramente no conoce ni la finca, ni al dueño (sabe de la finca porque se lo ha dicho un amigo); que un profesional que tiene su empresa dada de alta, que está localizable en cualquier momento porque tiene un local dedicado a tal fin, que de las fincas que ofrece tiene el encargo de venta del dueño, que por lo tanto, sabe el precio inicial de la finca rústica, pero también el precio final. Que tiene un equipo de profesionales dedicados a ello, que invierte en estar presente en todos los medios de comunicación posibles, internet, revistas de campo, agrícolas, de caza. Que tiene una bolsa de posibles clientes compradores, no solo a nivel particular, si no a nivel de empresas de inversión, bien con capital nacional, bien con capital extranjero…

Hombre, querer comparar esto no es serio. En el primer ejemplo el señor puede cobrar un 2, un 1 o un 0,5%. Insisto, “puede cobrar”. Pero para eso hay que venderlo.

En definitiva,  si eres eficaz y tienes unas probabilidades de venta a corto-medio plazo razonables, en mi opinión, un 3%  considero que son unos honorarios muy razonables.

Todo lo demás es humo.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha).

F.G.

Cuando un propietario toma la decisión de vender su finca, lo que tiene que tener muy claro es la razón de esa decisión y, por lo tanto, de qué tiempo dispone para su venta.

Me explico: Si la razón no es económica, podrá poner un precio (como por otra parte se hace casi siempre), comparando la venta de finca mejor pagada de que él tenga constancia.

 Pensará, si por esta finca se ha pagado 2 por hectárea, la mía que, además de todo lo que tiene esta finca, tiene un” armario”, voy a pedir 3.

Esto, en la época del boom inmobiliario, a veces salió bien. Pero tenemos  que centrarnos en la coyuntura actual. Ahora, no saldría bien. El propietario poco a poco se irá dando cuenta de que va pasando el tiempo y no la vende. En el mejor de los casos le habrán hecho alguna oferta que no ha aceptado por escasa.

Al final, si decide vender, la tendrá que poner a un precio q se ajuste al mercado, que no es ni mucho menos el precio que se barajó con el boom inmobiliario.

Si la razón es económica, aunque siempre aconsejo ponerse en manos de un profesional (bróker de fincas rústicas),  en este caso, mucho más. El propietario debe sincerarse con el profesional y decirle, exactamente, de cuánto tiempo dispone.

Permítanme una anécdota: He conocido a un propietario q teniendo una finca de superficie media, debido a las perspectivas  espectaculares de negocio, pidió un crédito para comprarse otra finca tres veces más grande. Pidió un crédito por la totalidad de la nueva finca, puso la finca pequeña en venta y se embarcó en preparar la finca grande sin escatimar en gastos.

El precio que fijó para la venta de la finca pequeña era alto, pero la finca era bonita, y la verdad es que tuvo bastantes pretendientes. Como las cosas iban bien, no tenía prisa y no quería ajustarse al precio de mercado. Por otro lado, por el mismo motivo, a los intermediarios les ofrecía una comisión más baja de lo q era costumbre. Si querían bien y si no también.

En esto, que la situación empezó a cambiar. La crisis estaba- ya- llamando a la puerta. Se puso en contacto conmigo y me ofreció lo que a todo el mundo. Yo, como profesional serio que soy, le dije honestamente que, lógicamente,  si me viniera un cliente interesado, le enseñaría 1º otras fincas por las que me pagarían la comisión normal. El tiempo fue pasando y, no sé si por orgullo o vergüenza, no se sinceró con nadie, y nadie le pudo asesorar.

Todavía en los prolegómenos de la crisis, vendí una finca no tan bonita como la suya, ni tan bien ubicada. En otras palabras, si se hubiera sincerado conmigo, y me hubiera ofrecido la comisión normal le hubiera vendido su finca sin ningún problema y a un precio aceptable.

Para no alargarme mucho diré, que para salvar parte de su patrimonio, tuvo que vender las 2 fincas por el mismo importe del crédito que le había concedido el banco para comprar la finca grande, y  como  además, se había gastado un importe similar al valor de la finca mediana para preparar la finca grande, digamos  a todos los efectos, que perdió 2 fincas medianas (el valor de la finca mediana rondaba los 4.000.000 de Euros).

Conclusión: por querer ahorrarse un 1% de comisión (unos 40.000€), perdió 8.000.000 de Euros.

Sin comentarios.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha)

                                              F.G.

Hace ya mucho tiempo, cuando empecé en el sector inmobiliario, mi jefe en una de las charlas que nos daba, nos dijo solemnemente: “la casa ideal no existe”.

Y, a continuación, nos pidió nuestro parecer. Todos más o menos expusimos que sí, que todo era cuestión de dinero.

Pero él nos argumentó lo siguiente:

Si estás ofreciendo un piso modesto, razonablemente barato, lógicamente tendrá muchas carencias. Seguramente no tendrá ascensor y, si tiene ascensor, la cocina será pequeña y si no, no tendrá terraza y, si la tiene, estará mal orientada….

Si estas ofreciendo un megachalet en una superurbanización, el problema será el mismo. Tendrá muchísimas cosas pero  siempre te podrán decir que por ese precio ya podía tener la piscina climatizada, y si la tiene, podría tener sauna, y si la tiene, la parcela es pequeña….

En definitiva, a medida que un inmueble va siendo más caro, se le va exigiendo más.

Con las fincas rústicas pasa lo mismo: A medida que la finca que te ofrecen va siendo más cara tú, lógicamente, vas a exigir más.

Ahora bien, si no tienes claro que “La finca rústica perfecta no existe”, nunca te llegarás a decidir. Te volverás loco visitando cientos de fincas, harás miles de kilómetros. Pero no comprarás.

El secreto está en saber valorar la relación calidad/precio.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha).

F.G.

Para tener éxito en la compra de una finca rústica, hay que tener en cuenta varios factores:

Lo primero que yo aconsejaría es contactar con buen profesional. Esto es todo lo contrario a meterse en internet y llamar a cualquiera que tenga anunciada una finca que nos parezca interesante.

Seguramente, en poco más de una hora, encontraremos 6 u 8 fincas que podrían valernos, con otros tantos intermediaros o propietarios. Esto es la apuesta más segura para volverse loco. Haciendo 40 viajes, la mayoría de las veces las fincas no reflejaran lo que nos habían dicho, ni siquiera, a veces, están donde nos dicen que están.

El que piense que contactar con un bróker (intermediario), es pagar más por una finca, está totalmente equivocado (si no hubiera intermediarios habría que inventarlos).

El bróker sabe perfectamente la idiosincrasia de la finca, sabe hasta donde se puede negociar, sabe las necesidades del propietario, en definitiva  tiene la información (quien tiene la información tiene el poder).

Cuantas veces me he enterado de que una finca que se podía comprar a 100, se ha vendido a 120, y el comprador tan contento porque se había ahorrado 3 del bróker.

Al principio de mi artículo aconsejaba un buen profesional. “Intermediarios”, das una patada y salen hasta de las piedras.

Pues bien, mi consejo sería: Contactas con un buen profesional, te centras en él y solo en él, durante un periodo de tiempo razonable, para que le de tiempo a realizar bien su trabajo sabiendo que no estás a la vez con otros. De esta forma, te podrá ofrecer 2, 3, 4 fincas que de verdad reúnan casi  todas las características que deseas.

Si, después de ese tiempo, las fincas que te ha presentado no te llenan, es el momento de decirle que vas a contactar con otro profesional.

Con esta forma de actuar, seguro que encontrarás tu finca.

Talavera de la Reina (Toledo, Castilla la Mancha).

F.G.